配偶者居住権とは？自宅に住み続ける仕組みと登記・デメリット

夫や妻が亡くなった後、残された配偶者は今の家に住み続けられるのか。遺産のほとんどが自宅で、配偶者が家を相続すると生活費が心もとない。かといって子が家を相続したら、住み続けられるのか不安になる。こうした場面で選択肢になるのが配偶者居住権です。

配偶者居住権は、家の持ち主としての権利（所有権）は子などが受け継ぎ、配偶者は「住み続ける権利」を受け継ぐ制度で、2020年4月から使えるようになりました。便利な一方で、家を売ったり貸したりしにくくなる点や、登記をしておかないと住む権利を主張できない場面がある点に注意が必要です。

この記事では、配偶者居住権の仕組みと要件、配偶者短期居住権との違い、遺産分割や遺言での決め方、登記、デメリットを順に説明します。

結論｜配偶者居住権は「家の持ち主」と「住む権利」を分けて相続する制度

配偶者居住権は、亡くなった方の自宅について、持ち主としての権利（所有権）と、住み続ける権利を分けて相続できるようにした制度です。所有権は子などが受け継ぎ、配偶者は住み続ける権利を受け継ぎます。

自宅は遺産の中で金額が大きくなりやすく、配偶者が自宅を所有権ごと相続すると、その分、預貯金など他の遺産の取り分が少なくなることがあります。住み続ける権利だけを受け継ぐ形にすれば、自宅にかかる取り分は所有権をまるごと相続する場合より小さくなり、預貯金なども受け取りやすくなります。

たとえば、遺産が自宅と預貯金で、相続人が母と子2人の場合、子の一人が自宅の所有権を、母が配偶者居住権と預貯金を受け継ぐという分け方ができます。母は原則として亡くなるまで無償で自宅に住み続けられ、生活費となる預貯金も確保しやすくなります。

ただし、配偶者居住権は、配偶者が自宅に住んでいれば自動的に手に入る権利ではありません。遺産分割協議や遺言などで取得を決め、登記をしておかないと、家を買った人などに住む権利を主張できません。

配偶者居住権とは？所有権との違い

配偶者居住権は、亡くなった方の建物に住んでいた配偶者が、その建物の全部を無償で使い続けられる権利です。民法第1028条 家の持ち主（所有者）にはならないものの、家賃を払わずに住み続けられます。

住み続ける権利だけを配偶者が受け継ぐ

配偶者居住権で受け継ぐのは、家に住み続ける権利だけです。家そのものは、所有権を相続した子などのものになります。

住み続けられる期間は、原則として配偶者が亡くなるまでです。遺産分割協議や遺言で「10年間」のように期間を決めることもできます。民法第1030条 また、権利の対象は建物ですが、建物に住むために必要な範囲で、その敷地も使えると考えられています。

所有権とは何が違う？

配偶者居住権があれば住み続けることはできますが、その権利を売ったり、人に譲ったりすることはできません。民法第1032条 所有権を持つ人と配偶者居住権を持つ配偶者で、できることを比べると次のようになります。

配偶者居住権は、配偶者本人が住み続けるための権利です。子などが所有権を受け継いでも、配偶者居住権がある間は、所有者の判断だけで家を自由に使ったり処分したりすることはできません。

どんなときに使う制度？

配偶者居住権が役に立つのは、配偶者の住まいと生活資金を両方確保したい場合や、自宅を最終的に誰に引き継ぐかを今のうちに決めておきたい場合です。

とくに次のような場面で、選択肢の一つになります。

• 遺産の大半が自宅で、配偶者の生活資金も必要なとき：配偶者が自宅を所有権ごと相続すると、預貯金の取り分が少なくなることがあります。配偶者居住権を使えば、住まいを確保しながら預貯金も受け取りやすくなります。
• 自宅は将来、子に引き継ぎたいとき：所有権をはじめから子が相続しておけば、配偶者が亡くなった後に、あらためて自宅の相続手続きをする必要がありません。
• 配偶者と子の間に親子関係がないとき：前の結婚で生まれた子がいる場合などに、配偶者が自宅を所有権ごと相続すると、配偶者が亡くなった後、その家は配偶者の相続人に引き継がれ、亡くなった方の子には渡らないことがあります。所有権を子が、配偶者居住権を配偶者が受け継げば、配偶者の住まいを守りつつ、自宅を子に引き継げます。

一方で、次のような場合は、配偶者居住権を使わない方法の方が合うことがあります。

• 配偶者が自宅を相続することに家族全員が納得しているとき：配偶者が所有権ごと自宅を相続すれば、そのまま住み続けられます。配偶者居住権をわざわざ設定する必要はなく、名義変更も所有権の相続登記だけで済みます。
• 配偶者が自宅を相続しても、生活資金に不安がない
• 配偶者が将来、自宅を売って住み替えや施設入居の資金に充てたいと考えている
• 所有者となる子と配偶者の間で、修繕や費用の負担を長く話し合っていくことが難しい

配偶者居住権が合うかどうかは、家庭によって違います。住まい、生活資金、将来の引き継ぎ先をあわせて考え、家族にとって合う分け方を選びます。

配偶者居住権が認められる要件は？

配偶者居住権を取得できるのは、亡くなった方の法律上の配偶者で、亡くなった時点でその方の家に住んでいた人です。そのうえで、遺産分割・遺言・家庭裁判所の審判のいずれかで取得することが必要です。民法第1028条

要件を一つずつ見ると、次の5つです。

1. 亡くなった方の法律上の配偶者であること：婚姻届を出している夫または妻が対象です。
2. 亡くなった時点で、その家に住んでいたこと：相続が始まったとき（亡くなったとき）に、実際にその建物に住んでいた必要があります。
3. 家が亡くなった方のものであること：建物が亡くなった方の単独の所有か、亡くなった方と配偶者の共有であることが必要です。亡くなった方が配偶者以外の人（子など）と建物を共有していた場合は、配偶者居住権を取得できません。
4. 遺産分割・遺言・家庭裁判所の審判のいずれかで取得すること：審判とは、話し合いがまとまらないときに家庭裁判所が分け方を決める手続きです。配偶者が住んでいるだけで自動的に発生する権利ではありません。
5. 2020年4月1日以降に始まった相続であること：それより前に亡くなった方の相続では使えません。遺言で配偶者居住権を残す場合も、2020年4月1日以降に書かれた遺言である必要があります。

配偶者短期居住権との違い

配偶者短期居住権は、配偶者が亡くなった方の家に無償で住んでいた場合に、手続きをしなくても一定期間、その家に住み続けられる権利です。民法第1037条 遺産分割などで取得を決める配偶者居住権とは違い、急に家を出なければならない事態を避けるための、一時的な住まいの権利です。

たとえば、遺言で自宅が子に遺されていた場合でも、配偶者がそれまで無償で住んでいたのであれば、すぐに家を出る必要はありません。子から「出てほしい」と申し入れがあっても、そこから6か月が経つまでは住み続けられます。

ただし、配偶者短期居住権は、次の住まいを決めるまでの時間を確保する権利です。長く住み続けたい場合は、遺産分割や遺言で配偶者居住権を取得しておく必要があります。配偶者居住権を取得すると、配偶者短期居住権はその時点で消えます。民法第1039条

配偶者居住権を設定する3つの方法

配偶者居住権は、遺産分割協議、遺言、家庭裁判所の審判のいずれかで設定します。相続が始まった後に家族で決めるなら遺産分割協議、生前に本人が決めておくなら遺言、話し合いがまとまらないときは審判です。

遺産分割協議で決める

相続人全員で遺産の分け方を話し合う遺産分割協議で、配偶者が配偶者居住権を取得し、子などが自宅の所有権を取得すると決める方法です。相続人全員が合意すれば、この形で遺産を分けることができます。

決めた内容は遺産分割協議書にまとめます。協議書には、少なくとも次の内容を書きます。

• 対象となる建物（登記されている所在・家屋番号など）
• 配偶者が配偶者居住権を取得すること
• 建物の所有権を取得する人
• 住み続けられる期間（亡くなるまでか、「10年間」など期間を区切るか）
• 人に貸すことを認める場合は、その定め

配偶者居住権にも財産としての価値があり、遺産分割では配偶者の取り分の一部として計算します。いくらと見積もるかは相続人の間で合意する必要があるため、評価の考え方は税理士などに確認しておきます。

遺言で残す

配偶者の住まいを生前に確保しておきたい場合は、遺言で配偶者居住権を残せます。このとき、遺言には配偶者居住権を「遺贈する」（遺言によって財産を渡すという意味）と書きます。法律が配偶者居住権を取得する方法として定めているのが「遺贈」であるためです。民法第1028条第1項第2号

あわせて、建物の所有権を誰に引き継がせるかも遺言に書いておきます。また、2020年4月1日より前に書かれた遺言では、配偶者居住権を残すことができません。それ以前の遺言で配偶者の住まいを定めている場合は、書き直しが必要か確認します。

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で配偶者居住権を遺贈した場合は、遺言者が別の意思を示していない限り、遺産分割でその分を配偶者の取り分から差し引かない扱いになります。民法第1028条第3項

家庭裁判所の審判で決める

遺産分割協議がまとまらず、家庭裁判所に遺産分割を申し立てた場合は、裁判所が審判で配偶者居住権を定めることがあります。ただし、審判で定められるのは次のどちらかの場合に限られます。民法第1029条

• 相続人全員が、配偶者が配偶者居住権を取得することに合意している場合
• 配偶者が取得を希望し、所有者になる人が受ける不利益を考えても、配偶者の生活を維持するために特に必要だと裁判所が認める場合

相続人の間で意見が対立し、裁判所での手続きになるような場合は、弁護士に相談する場面になります。

配偶者居住権の登記は必要？

配偶者居住権の登記には、相続登記のような申請の期限はありません。それでも、住まいを確実に守るためには、登記をしておく必要があります。登記をしていないと、家を買った人などに対して、住み続ける権利を主張できないからです。民法第1031条

登記をしないと、家を買った人などに住む権利を主張できない

配偶者居住権があっても、家の所有者は所有権を売ることができます。所有者が家を売ったり、所有者にお金を貸していた人が家を差し押さえたりしたとき、配偶者居住権が登記されていなければ、配偶者は新しい所有者などに「ここに住む権利がある」と主張できません。

反対に、登記をしておけば、所有者が変わっても配偶者は住み続けられます。家族の間で決めたことを、家族以外の人にも通用させるための手続きが登記です。

なお、所有者には、配偶者が配偶者居住権の登記をするのに協力する義務があります。民法第1031条第1項

登記の進め方

配偶者居住権の登記は、先に建物の所有権を相続した人の名義に変えてから、その建物に配偶者居住権を設定する、という順番で行います。2つの登記は続けて同時に申請することもできます。

配偶者居住権の登記は、建物の所有者と配偶者が共同で申請します。登記は建物に対して行い、住み続けられる期間などが登記簿に記録されます。不動産登記法第81条の2

登記に使う書類と費用の考え方

配偶者居住権の登記では、たとえば次のような書類を使います。

• 配偶者居住権を取得したことがわかる書類（遺産分割協議書、遺言書など）
• 建物の所有者と配偶者の本人確認に関する書類
• 建物の固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使います）

実際に必要な書類は、遺産分割か遺言か、所有権の相続登記と同時に申請するかなどによって変わります。費用としては、建物の評価額をもとに計算する登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合はその報酬が別にかかります。

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権の一番のメリットは、配偶者が住み慣れた家に住み続けながら、生活資金も確保しやすくなることです。主なメリットは次の3つです。

• 住み慣れた家に、家賃なしで住み続けられる：原則として配偶者が亡くなるまで、無償で住み続けられます。登記をしておけば、所有者が家を売った場合でも住み続けられます。
• 預貯金なども受け取りやすくなる：自宅の所有権をまるごと相続するより、自宅にかかる取り分が小さくなるため、その分、生活費となる預貯金などを受け取りやすくなります。
• 自宅の最終的な引き継ぎ先を今決めておける：所有権は子などが受け継いでいるため、配偶者が亡くなった後に、その家についてあらためて遺産分割をする必要がありません。配偶者居住権は配偶者が亡くなると消えるので、登記を消す手続きをすれば、所有者は家を自由に使えるようになります。

配偶者居住権の取り分がいくらになるかは、建物の状態や配偶者の年齢などによって変わります。預貯金とのバランスを考える際は、税理士に評価を確認したうえで分け方を決めます。

配偶者居住権のデメリット・注意点

配偶者居住権は、住まいを守れる一方で、家を自由に動かしにくくなる制度です。配偶者と所有者の双方にとっての制約を知ったうえで選ぶ必要があります。

売ったり、自由に貸したりできない

配偶者居住権は、売ったり人に譲ったりできません。民法第1032条第2項 人に貸したり、増築・改築をしたりするには、所有者の承諾が必要です。承諾なく人に使わせるなどして、所有者から直すよう求められても応じない場合は、所有者が配偶者居住権を消滅させることもできます。

所有者の側にも制約があります。家を売ることはできても、配偶者居住権が付いた家を買いたいという人は限られるため、実際には売りにくくなります。

施設に入るなど、住まなくなったときの扱い

配偶者が施設に入るなどして家に住まなくなっても、決めた期間が終わるまで、配偶者居住権は自動的には消えません。一方で、権利を売ってお金に換えることもできないため、住まなくなった家の権利を、施設の費用などに充てにくいという面があります。

所有者の承諾を得て家を人に貸し、家賃を受け取る方法はあります。また、所有者と話し合って配偶者居住権をなくし、家を売ることも考えられます。ただし、配偶者居住権をなくすことで所有者が利益を受けたとして、税金がかかる場合があります。住まなくなる可能性がある場合は、配偶者居住権を設定する前に税理士に確認しておきます。

固定資産税や修繕費の負担

家を維持するための通常の費用は、配偶者が負担します。民法第1034条 固定資産税の納税通知は所有者に届きますが、配偶者居住権がある場合は、通常の費用として配偶者が負担するものと考えられています。日常の修繕も配偶者が行います。

一方、屋根の全面的なふき替えのように、通常の範囲を超える費用については、所有者が負担すべき場合があります。どこまでを誰が負担するかで行き違いが起きないよう、固定資産税や修繕費の負担を、遺産分割協議書などであらかじめ決めておくと、後の話し合いがしやすくなります。

家族の話し合いがまとまらないとき

遺産分割協議で配偶者居住権を設定するには、相続人全員の合意が必要です。所有権を受け継ぐ人にとっては、配偶者が住んでいる間は家を自由に使えないことになるため、取り分や費用負担について十分に話し合う必要があります。

話し合いがまとまらず、相続人の間で意見が対立している場合は、代理人として交渉を任せられる弁護士に相談する場面になります。合意ができた後の遺産分割協議書の作成や登記は、司法書士がお手伝いできます。

相続税・評価・小規模宅地の特例は税理士に確認

配偶者居住権を設定すると、相続税の計算にも影響します。配偶者居住権をいくらと評価するか、どの特例が使えるかは、建物や土地の状況、配偶者の年齢、決めた期間などによって変わるため、税理士に確認します。

税理士には、たとえば次のような点を確認します。

• 配偶者居住権と、所有権を受け継ぐ人の取り分を、相続税の計算でそれぞれいくらと評価するか
• 自宅の土地について、小規模宅地等の特例（自宅の土地などの評価を一定の条件で下げる制度）を使えるか
• 配偶者居住権を設定した場合と、配偶者が自宅を所有権ごと相続した場合とで、家族全体の税金の負担がどう変わるか
• 配偶者が亡くなって配偶者居住権が消えたときや、途中で配偶者居住権をなくしたときに、税金がどうなるか

この記事では、税額の計算方法や節税の効果は扱いません。配偶者居住権を選ぶかどうかは、配偶者の住まいと生活資金をどう確保するかを軸に考えます。

当事務所がお手伝いできること

司法書士事務所神戸リーガルパートナーズでは、配偶者の住まいを守るための遺産分割や遺言の準備から、登記の完了までをお手伝いしています。配偶者居住権を使うかどうか決めかねている段階でもご相談いただけます。

• 相続人と財産の確認：戸籍を集めて相続人を確定し、自宅の名義や共有の有無など、配偶者居住権を使える状況かを確認します。
• 遺産分割協議書の作成：配偶者居住権の期間や、固定資産税・修繕費の負担など、ご家族で決めた内容を協議書にまとめます。
• 相続登記と配偶者居住権の登記：建物の所有権の名義変更と、配偶者居住権の設定登記を、あわせて申請します。
• 遺言書の作成サポート：配偶者居住権を遺贈する遺言や、自宅の所有権を誰に引き継がせるかを定めた遺言の文案作りをお手伝いします。
• 配偶者が亡くなった後の手続き：配偶者居住権が消えた後の、登記を消す手続きもお引き受けします。
• 税理士のご紹介：配偶者居住権の評価や相続税の確認が必要な場合は、税理士をご紹介します。

事務所へのご来所が難しい方や、遠方にお住まいの方は、オンラインでのご相談も可能です。

よくある質問

配偶者居住権は、必ず登記しなければいけませんか？

登記の申請期限はありませんが、登記をしていないと、家を買った人などに住み続ける権利を主張できません。住まいを確実に守るためには、建物の所有権の名義変更とあわせて、配偶者居住権の登記をしておく必要があります。

配偶者短期居住権とは何ですか？

配偶者が亡くなった方の家に無償で住んでいた場合に、手続きをしなくても一定期間その家に住み続けられる権利です。遺産分割をする場合は、家を誰が相続するか決まった日と、亡くなってから6か月が経つ日の、遅いほうまで住めます。長く住み続けたい場合は、配偶者居住権を取得する必要があります。

内縁の妻（夫）でも配偶者居住権を使えますか？

使えません。配偶者居住権の対象は、婚姻届を出している法律上の配偶者です。内縁のパートナーの住まいを守りたい場合は、遺言など別の方法を早めに検討する必要があります。

配偶者居住権がある家の固定資産税は誰が払いますか？

固定資産税の納税通知は所有者に届きますが、家を維持するための通常の費用として、配偶者が負担するものと考えられています。行き違いを防ぐため、固定資産税や修繕費の負担を遺産分割協議書などで決めておきます。

配偶者居住権を設定した後に施設に入ったら、どうなりますか？

住まなくなっても、決めた期間が終わるまで配偶者居住権は自動的には消えません。権利を売ることはできませんが、所有者の承諾を得て人に貸すことはできます。所有者と話し合って配偶者居住権をなくす場合は、税金がかかることがあるため、事前に税理士に確認します。

遺言で配偶者居住権を残すときの注意点は何ですか？

遺言には配偶者居住権を「遺贈する」と書き、建物の所有権を誰に引き継がせるかもあわせて定めておきます。2020年4月1日より前に書かれた遺言では、配偶者居住権を残すことができません。

家族全員が、母が自宅を相続することに納得しています。配偶者居住権は必要ですか？

必要ありません。配偶者が自宅を所有権ごと相続すれば、そのまま住み続けられます。配偶者居住権は、配偶者の住まいと生活資金を両方確保したい場合や、自宅の最終的な引き継ぎ先を今決めておきたい場合に検討する制度です。

配偶者居住権を使うと、相続税は安くなりますか？

配偶者居住権を設定すると相続税の計算に影響しますが、税額が下がるかどうかは、建物や土地の状況、配偶者の年齢などによって変わります。評価や特例の使い方は税理士に確認してください。配偶者居住権は、配偶者の住まいを守るための制度として検討します。

まとめ

配偶者居住権は、自宅の所有権と住み続ける権利を分けて相続し、配偶者の住まいと生活資金を両方確保しやすくする制度です。

• 対象は、亡くなった時点でその家に住んでいた法律上の配偶者です。遺産分割協議・遺言・家庭裁判所の審判のいずれかで取得します。
• 配偶者短期居住権は、手続きなしで認められる一時的な住まいの権利です。長く住み続けるには、配偶者居住権の取得が必要です。
• 家を買った人などに住む権利を主張するには、登記が必要です。建物の所有権の名義変更とあわせて進めます。
• 権利を売れない、住まなくなっても自動的には消えない、費用負担の取り決めが必要といった注意点があります。家族全員が配偶者の相続に納得している場合は、配偶者が自宅を所有権ごと相続すれば足ります。
• 評価や相続税、小規模宅地等の特例は、税理士に確認します。