相続した不動産を売却する手順｜登記から売却完了まで全ステップ解説

親や配偶者が亡くなり、残された不動産をどうするか——。「売りたいけれど、名義がまだ亡くなった人のままで、何から始めればいいかわからない」そう感じている方は多いのではないでしょうか。

結論からお伝えします。相続した不動産を売却するには、まず「相続登記（名義変更）」を完了させることが必要です。査定や不動産会社への相談など売却の準備は登記前から進められますが、最終的な売買契約・決済・買主への所有権移転までに相続登記を完了させる必要があります。しかも2024年4月からは、相続登記が法律上の義務になりました。

この記事では、相続した不動産を売却するまでの手順を、登記から売却完了まで順番にわかりやすく解説します。「相続人が複数いる場合はどうするか」「売却にかかる税金の目安はどのくらいか」といった疑問にもあわせてお答えします。

相続した不動産はすぐに売れる？まず知っておくべき大前提

売却前に必ず「名義変更（相続登記）」が必要な理由

相続した不動産を売却したいと思ったとき、多くの方が「不動産会社に連絡すればいい」と考えます。しかし実際には、売却の前に必ず「相続登記（名義変更）」を済ませる必要があります。

不動産の売買では、売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」が必要です。この登記は、登記簿上の名義人（所有者）が申請しなければなりません。亡くなった方のままでは申請できないため、先に相続登記で名義を相続人に変えておく必要があるのです。

「売却活動だけ先に始めて、登記は後でいい」と考える方もいますが、買主への所有権移転登記ができなければ、最終的な引渡し・決済はできません。相続登記は売却プロセスの出発点です。

2024年から相続登記は義務化されている

2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。相続によって不動産を取得した方は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由なく期限を過ぎた場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、2024年4月以前に発生した相続についても対象となります（施行日から3年以内の猶予期間あり）。

不動産登記法第76条の2

相続不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却するまでには、大きく5つのステップがあります。「登記→売却活動→契約・引渡し」という順番で進むことを、まず頭に入れておきましょう。

①相続人と相続財産を確認する

まず、誰が相続人なのかを戸籍で確認します。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を取り寄せます。また、不動産については法務局で登記事項証明書を取得し、名義・所在地・面積などを確認します。

「親名義の不動産が他にもあるかもしれない」という場合は、2026年2月から始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、被相続人名義の不動産を一覧的に確認できる場合があります。

②遺産分割協議で「誰が取得するか」を決める

不動産を売却するには、まず「その不動産を誰が相続するか」を相続人全員で決める必要があります。この話し合いを遺産分割協議といいます。

「売却して代金を分ける」という方針でまとまった場合も、一度誰かの名義に相続登記をしてから売却するか、相続人全員の共有名義で登記してから売却するかを決める必要があります。話し合いの結果は遺産分割協議書として書面にまとめ、相続人全員が署名・実印で押印します。

③相続登記（名義変更）を申請する

遺産分割協議がまとまったら、法務局に相続登記を申請します。必要書類は戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書・住民票・固定資産税評価証明書などです。書類の収集から申請まで、一般的に1〜2ヶ月程度かかります。

登記申請は自分で行うこともできますが、書類の種類が多く、記載ミスがあると法務局から補正を求められます。司法書士に依頼すると書類収集から申請まで一括してサポートしてもらえます。

④不動産会社を選んで売却活動を開始する

相続登記が完了したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始めます。不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決めて買主を探します。売却活動の期間は物件の状態や立地にもよりますが、数ヶ月から1年程度かかることもあります。

⑤売買契約・決済・引渡しで完了

買主が見つかったら売買契約を締結し、手付金を受け取ります。その後、残代金の決済と同時に買主への所有権移転登記を行い、鍵を引き渡して売却完了です。決済・引渡しの日に司法書士が同席して登記手続きを行うのが一般的です。

相続人が複数いる場合はどうする？

売却代金を分ける方法（換価分割・代償分割）

相続人が複数いる場合、不動産をどう分けるかにはいくつかの方法があります。売却を前提にする場合によく使われるのが、換価分割（かんかぶんかつ）です。換価分割とは、不動産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人で分ける方法です。

一方、特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法を代償分割（だいしょうぶんかつ）といいます。「長男が実家を取得し、他の兄弟に金銭を支払う」といったケースです。

どちらの方法を選ぶ場合でも、遺産分割協議書に内容を明確に記載しておくことが重要です。特に換価分割では、誰の名義で登記して売却するのか、売却代金をどの割合で分けるのかを事前に決めておきましょう。

共有名義で売る場合は全員の同意が必要

相続人が複数いる場合、不動産を相続人全員の共有名義で登記することがあります。この場合、不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する相続人がいると、売却を進めることができません。

共有名義のままにしておくと、将来さらに相続が発生したときに権利関係が複雑になります。「とりあえず共有で」という選択は、売却を後回しにするほど難しくなるリスクがあります。

話し合いがまとまらないときの選択肢

相続人の間で売却について合意できない場合、次のような手続きを取ることができます。

• 遺産分割調停：家庭裁判所の調停委員が間に入り、話し合いをサポートする手続きです。調停が成立すれば調停調書が作成され、それをもとに登記や売却を進められます。
• 遺産分割審判：調停でもまとまらない場合、家庭裁判所が分割方法を決定します。
• 共有物分割請求訴訟：遺産分割が完了して共有名義になった後に意見が割れた場合、裁判所に分割を求める手続きです。

いずれも時間と費用がかかります。相続人全員が早めに話し合いの場を持つことが、結果的に一番スムーズな解決につながります。「どう話し合いを進めればよいかわからない」という段階から、司法書士に相談することができます。

売却にかかる税金と費用の目安

譲渡所得税の基本と「取得費加算の特例」

相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。売却価格から取得費（購入時の費用）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額が課税対象です。税率は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。

相続の場合、取得費は亡くなった方が購入したときの価格を引き継ぎます。購入時の資料（売買契約書など）が見つからない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす計算になるため、税負担が大きくなることがあります。

また、相続税を納付した方が相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算の特例があります。売却のタイミングを検討する際に確認しておきたい制度です。

小規模宅地等の特例と売却タイミングの注意点

小規模宅地等の特例は、相続税を計算するときに自宅の土地などの評価額を最大80％減額できる制度です。この特例を使うには、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）までの所有継続など一定の要件を満たす必要があります。ただし、配偶者・同居親族・家なき子など適用区分によって要件が細かく異なります。

申告期限前に売却してしまうと特例の要件を満たせなくなり、相続税が大幅に増えるケースがあります。適用区分によって要件が異なるため、売却前に必ず税理士へご確認ください。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる実費のうち、主なものは以下のとおりです。

登録免許税は固定資産税評価額をもとに計算するため、評価額が高いほど費用も上がります。司法書士報酬を含めた総費用の目安は、物件の状況によって異なりますのでお気軽にご相談ください。

売却前に知っておきたい注意点

「相続人申告登記」のままでは売却できない

2024年の義務化にあわせて新設された相続人申告登記は、「自分がこの不動産の相続人である」と法務局に申告するだけの簡易な手続きです。登記義務を一時的に果たせますが、名義が亡くなった方のままであることに変わりなく、この状態では不動産を売却することはできません。

「相続人申告登記をしたから手続きは終わった」と思っていても、売却しようとした段階で改めて通常の相続登記（所有権移転登記）が必要になります。売却を予定している場合は、最初から通常の相続登記を進めておくのが確実です。

相続した不動産に住宅ローン（抵当権）が残っていたら

亡くなった方が住宅ローンを組んでいた場合、多くのケースでは団体信用生命保険（団信）によってローンが完済されます。ただし、団信に加入していなかった場合や、事業用ローンの場合はローンが残ったまま相続されることがあります。

不動産に抵当権が設定されたままでは、買主はその不動産を購入しません。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから引き渡すのが通常の流れです。抵当権の抹消登記も司法書士が担当します。

「ローンが残っているかどうかわからない」という場合は、法務局で登記事項証明書を取得すると、抵当権の有無を確認できます。

どうしても買い手がつかない土地は「国庫帰属」も選択肢

地方の山林や利用しにくい土地などで、不動産会社に売却を断られることもあります。そうした場合、一定の要件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる相続土地国庫帰属制度という選択肢があります。ただし使える土地には条件があり、費用もかかります。

相談事例：相続登記から売却まで一括サポートした事例

相続不動産の売却、まずはご相談ください

「名義変更を先に済ませたいが何から始めればいいかわからない」「相続人が複数いて話し合いが進まない」——そんなお悩みも、司法書士にご相談いただけます。遺産分割協議書の作成から相続登記、信頼できる不動産会社のご紹介まで、売却までの流れをまとめてサポートします。